Čo nám priniesla nová legislatíva alebo odborná spôsobilosť správcov

V dnešnom článku sa chcem venovať zmenám, ktoré nastali v oblasti správy domu. Zmeny, ktoré neboli len zapracované do Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ale ako úplná novinka v oblasti spravovania bytových domov.

Budem teda hovoriť o úplne novom Zákone č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení nesk. predp.

Samotná myšlienka, musím povedať, že pôvodne veľmi šľachetná, vyšla z potreby zosúladiť prostredie spravovania bytových domov. Nespokojných vlastníkov pribúdalo, sťažností a podnetov rovnako, pribúdalo však aj množstvo správcov a hlavne spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Postupom času sme prichádzali na to, že nie každý vie a môže správu domov robiť, a tak vznikla otázka, či by vlastníkom pomohlo, ak by sa stanovili pravidlá pre získanie oprávnenia na správu domov. Myšlienka sama o sebe bola, aby sa určili jednotné pravidlá pre všetkých a zaviedol sa pojem takzvanej odbornej spôsobilosti, ktorú by si mali doplniť súčasní alebo získať noví záujemcovia o vykonávanie tejto činnosti.

Nebudem sa ale venovať ďalej zrodu samotného zákona, poďme sa pozrieť na výsledok. Výsledkom teda je zavedenie odbornej spôsobilosti správcov, ktorú je povinný získať každý správca, ktorý má záujem správu bytových domov do budúcna vykonávať. Zámerne vravím správcov, nakoľko táto povinnosť sa napokon skutočne týka iba ich. Predsedovia jednotlivých spoločenstiev vlastníkov bytov a NP nemusia byť odborne spôsobilí a aby sme zachovali myšlienku samotných SVB-čiek, čiže správy vlastného majetku, predsedovia v súvislosti s novinkami musia navyše splniť jedinú povinnosť a tou je vlastniť byt alebo nebytový priestor v bytovom dome.

Správcovia teda budú musieť absolvovať odborné vzdelávanie v akreditovanom vzdelávacom programe, ktorí sa venuje viacerým oblastiam, ktorých rozsah vzdelania je minimálne 90 hodín spolu. Spomeniem, že toto vzdelanie existovalo už pred prijatím Zákona o správcoch a každý, kto prejavil záujem oň, si ho mohol doplniť. Bolo však dobrovoľné, čím sa dokázali odlíšiť správcovia, ktorí skutočne mali záujem vzdelávať sa, od tých, ktorí tento záujem nemali. V súčasnosti už možnosť voľby nemajú, a teda každý správca nebude mať na výber a jednoducho si toto vzdelávanie doplní. Nemyslím, že správca, ktorý má niekoľko ročné skúsenosti, by nebol schopný týchto 90 hodín absolvovať. Pýtam sa však, ako táto odborná spôsobilosť donúti niektorých správcov zmeniť správanie voči vlastníkom. A ako sa následne bude dať odlíšiť zodpovedný správca, od toho menej zodpovedného?

Tu by mal dať odpoveď opäť spomenutý Zákon, nakoľko okrem samotného vzdelania bude existovať takzvaný register správcov, do ktorého bude správca nie len zapísaný, no z ktorého môže byť vylúčený v prípade opakovaných sťažností vlastníkov. V ideálnom svete by to naozaj mohlo fungovať. Môj názor ale je, že toto opatrenie účinné nebude a vznikne priestor na prehlbovanie sporných miest medzi správou domu a jednotlivými vlastníkmi. A dôvod? Faktom je, že vzdelávanie nie je bezplatné. Každý si ho musí zaplatiť, a teda zrejme nebude nikto platiť za nezískanie. Ako však 90 hodín rozšíri vzdelanie vysokoškolsky vzdelanej osobe s dlhoročnou praxou? Dajme tomu, že si čiastočne rozšíri obzor, i keď dlhé roky skúseností nenahradí 90 hodín teórie, no je tam aspoň snaha. Viem však určite, čo sa nezmení. Je to charakter človeka. Ak nebola zodpovednosť alebo serióznosť najsilnejšou stránkou doposiaľ, ani 90 hodín v oblasti technických, právnych, administratívnych a finančných zručností na charaktere žiadnu zmenu neprinesie.

Isté však je, že zmizla možnosť týmto spôsobom sa odlíšiť a získať tak komparatívnu výhodu napríklad získaním vzdelania dobrovoľného, ktorú si vlastník so záujmom mohol preveriť a pri výbere správcu zvážiť aj toto kritérium ako predpoklad, že ten ktorý správca má záujem zlepšovať sa.

Samozrejme, sú vlastníci, ktorí výber uskutočňovali na základe iných kritérií, no často sa stalo, že väčšinou veľmi subjektívnych, a tak aj následná nespokojnosť bola veľmi subjektívna a nie vždy odrážala nezodpovedný alebo neprofesionálny prístup správcu.

Napokon, niet sa čomu čudovať, pretože súčasné právne prostredie v mnohom prináša len ďalšie a ďalšie povinnosti, ktoré v konečnom dôsledku musí vlastník zaplatiť, a tak ak správca skutočne má záujem pristupovať k plneniu svojich povinností zodpovedne a má snahu tieto zabezpečiť, vzniká tu priestor na nespokojnosť vlastníkov, ktorí majú dojem, že majú nadmerné výdavky. Áno, niekedy je naozaj oprávnená nespokojnosť, ak musia hradiť tieto povinnosti, no je to naozaj chybou správcu, ak si plní svoje zákonné povinnosti?

Ako teda odborná spôsobilosť, alebo povinnosť mať kanceláriu označenú „Správca bytových domov“ a mať ju otvorenú 2 krát 4 hodiny v týždni zlepší prístup správcu? A ako predídeme týmto zákonom neprofesionalite predsedov v bytových domoch?

To naozaj ukáže iba čas.

Záujem správcu o doplňujúce vzdelanie si však už môžete zistiť v súčasnosti. Naša správcovská spoločnosť toto vzdelanie absolvovala už v roku 2011, kedy ešte povinné nebolo. Môže teda svedčiť nie len o ďalšom splnení zákonných povinností, ale o skutočnom záujme o zlepšovanie.

 

Autor článku:
Ing. Marta Pelikánová
DOModern, spol. s r.o.